本文摘要：上星期，我把我的办公室中止了。

上星期，我把我的办公室中止了。在今天（8月22日）下午举办的SOHO中国中期业绩发布会上，潘石屹透漏了一个他的小秘密，我双肩包在哪我办公室就在哪，不然我一探亲就是半个月，我的办公室就是浪费的。这场中期业绩发布会在香港举办，潘石屹亲临现场，并连线北京、上海、香港三地媒体，展开了一场问媒体问。

潘石屹还回应，在我未来还可以工作的年华里，我都只想专心于3Q这个业务。显然，为了自己的二次创业，老潘是拼成了，这也是他最近屡屡为SOHO 3Q站台的原因。

除了无暇SOHO 3Q宣传外，让老潘整天的另一件事情是如何应付媒体关于屡屡出售资产的倒数质问。据不几乎统计资料，近年来，SOHO 中国出售了坐落于北京、上海的多处写字楼物业，所求资产300亿多亿元。

回应，老潘再行一次不耐其烦的对此：是为了让公司更加重。在潘石屹显然，这几年中国辟了好多房子，还包括Shopping Mall都在相当严重不足。在二线城市，写字楼的空置率还是很高的，这意味著传统办公空间也在不足。

所以我们这两三年才要从宽资产往轻资产、平台化、共享经济去发展。下一步，我们还不会之后展开非核心资产的出售。

潘石屹如是说。今天午间，SOHO中国公布2017年上半年财报。

根据公告，截至2017年6月30日，SOHO中国构建营业额大约人民币10.7亿元，2016年同期该金额大约为人民币7.27亿元，同比下降大约47％。其中，报告期内租金收益大约为人民币8.18亿元，较2016年同期大约人民币7亿元，减少大约人民币1.18亿元，大幅度下降大约17％。

报告期内，SOHO中国构建权益股东不应占到营业额大约人民币39.82亿元，2016年同期该金额大约为人民币5.99亿元，主要由于报告期内袭港更高的投资物业电子货币。报告期内毛利润大约为人民币7.35亿元，较2016年同期毛利润大约人民币5.62亿元减少大约人民币1.73亿元，下降大约31％。报告期内整体毛利率大约为69％。物业出租业务毛利率为80％，去年同期为78％。

此外， SOHO 3Q时隔2015年2月第一个中心开业以来，早已在北京和上海SOHO中国的谦和物业里开办了19个中心，近17000个座位，平均值出租率已约大约80％，沦为北京和上海仅次于的分享办公品牌。以下是发问环节（不几乎记录）：1卖卖买是为了让公司轻巧回答：今年7月，SOHO中国宣告将整售光华路SOHO2，但这个项目，以前SOHO中国是将它定位为核心资产的，为什么要变卖?是因为不寄予厚望国内房地产市场?还是不寄予厚望轻资产模式?问：这几年，从市场形势来看，我们找到轻资产的资金回报率还是较为受限的，将来价值报酬提高的空间也并不是尤其低。而轻资产未来的价值不会更高，所以公司也是在利用市场机会出售资产，目的是为了让公司更加重。

这是SOHO中国要求出售部分物业的原因。问：据不几乎统计资料，这几年，SOHO中国通过出售资产，早已回笼了300多亿元资金，直说这些扣除资金是怎么用于的?未来又计划怎么用于?问：我们有些项目，目前还不存在负债，资金的话，我们首先不会用来偿还债务负债，所以今年中期我们的负债率大幅降下来了，还有投给SOHO 3Q业务。

另外，我们还将其中相当大一部分，用于股东收益了，所以我们的收益也较为低。问：今年上半年，SOHO中国构建权益股东不应占到营业额大约人民币39.82亿元，比去年快速增长了5.6倍，SOHO方面说明说道，是主要由于报告期内袭港更高的投资物业电子货币。

但是我们变卖了物业后，所享有的项目数量是增加的了，为什么投资电子货币还更高了?问：投资物业电子货币较为大，主要是因为市场环境变化。之前出售的物业，平均值都比账面价值高达20%左右，而且市场价格不会更高。

同时有一些项目，以前我们归类为非投资物业，现在出售后，转换成了投资物业，所以不会减少。2受限的工作年华里 将专心3Q业务问：轻资产方向的转型，除了SOHO 3Q以外，是不是其它新的业务?问：从全世界来看，轻资产模式对资源的利用率是非常低的。

比如汽车，全世界的汽车平均值用于时间只占到10%，剩下90%是浪费的，停车在那不必的。办公楼呢，使用率有多低?有些城市空置率有50%，租出去的有的进驻亲率也很低。

我估算全世界办公楼的利用率也就10%。所以SOHO中国要求从宽资产模式改向轻资产、平台化发展。我们的思维是：我们能无法利用这个平台，把办公楼充分利用一起?这就是分享。如果说，过去20多年，我们是为了城市发展开建房子，那现在我们要把我们辟的房子，每一平方米都最大限度地利用一起，这是我们的社会理想。

要构建这个理想，要再行从我做起。上星期，我把我的办公室中止了，我说道：我双肩包在哪我办公室就在哪。不然我一探亲就是半个月，我的办公室就是浪费的。

在我未来还可以工作的年华里，我都只想专心于3Q这个业务。33Q不选地下室、只做到4000平以上问：中期业绩表明，SOHO中国上半年的整体毛利率超过了69%，这个毛利明确是怎么包含的?其中，SOHO 3Q的毛利率有多少?它的营收在SOHO中国的营收占比有多少?问：SOHO中国目前的投资利润率还是十分平稳的。

全然看租赁业务的话，利润率有80%。等物业更加成熟期之后，毛利润率还不会之后提升。我们的目标是租赁物业的毛利率要超过85%。

今年上半年没有超过这个数字，是因为我们今年上半年还出售了一些尾房，拉低整体毛利率。SOHO 3Q目前大约享有，17000个方位，产于在19个中心。面积占到SOHO中国谦和物业的10%，营收的占比不会更高。

但因为目前3Q的体量还过于大，还是一个实验式的产品，还没有包含SOHO的最重要板块，所以明确的财务数据还会公开发表透露。所以下一步，我们也对规模明确提出了更高拒绝，我们选址拒绝面积在4000平米以上，要构成人气氛围，而且不自由选择地下室，因为效果很差。随着3Q规模的更进一步发展，这些财务数据未来也不会逐步公开发表。

问：这半个月里，您倒数去了几个城市为3Q选址，为什么自由选择在中期业绩公布前，屡屡为3Q站台?问：这段时间，我把中国牵头办公、分享办公的每一个商家都造访了。我去其他城市，更好是去理解市场，去实地考察SOHO 3Q在这个城市能无法有市场。只不过过去一年，我在美国的时间更加多，去南京、杭州、广州、深圳这些城市的时间很少。

最近我再行去的时候，我找到这个几个城市年轻人的生活、缴纳等方式，基本和北京、上海都是一样的。还包括城市面貌，也更加像。所以我指出，北京、上海3Q不会有市场，那么在其他二线城市，SOHO 3Q的市场也是十分极大的。

4传统办公相当严重不足 轻资产是方向问：你曾说道过现在中国的房地产发展早已到了天花板，您怎么看这个天花板?问：有很多人是看政策，今天限售，明天出租汽车，但这只是一方面。另一方面，我们更加要注目供求关系，看房子是多了还是较少了?我指出这几年中国辟了好多房子，还包括Shopping Mall都在相当严重不足。在二线城市，写字楼的空置率还是很高的，这意味著传统办公空间也在不足。所以我们这两三年才要从宽资产往轻资产、平台化、共享经济去发展。

5将之后非核心资产的出售问：虹口SOHO的出售，只不过在去年年中就有消息了，去年年底却听闻终止了。但今年6月，又宣告出售。一会儿买，一会儿不卖，为什么不会有这个重复的过程?问：并没重复，只是我们的销售有所延期而已，但是只不过出售虹口SOHO仍然是计划中的事，只是过程有所推迟。下一步还是不会之后展开非核心资产的出售。

问：SOHO中国是1995年创建的，也算数亲眼了中国房地产的发展。从之前的轻资产到现在的轻资产3Q，您怎么看中国房地产这20年的变化?为什么不会忽然转型3Q，这期间是有什么心路历程吗?问：过去20年，中国社会再次发生了相当大变化。

虽然这期间，中国房地产开发商的名声不是很好，但在社会发展的过程中还是起着了相当大起到，还包括对城市面貌的转变，对地方财政收入的反对。随着技术的变革，房子也建得越来越快。

这20年里，我们辟了好多房子，可以说道现在每个城市都不补房子了。为何转型3Q呢，因为我实在，做到公司，盈利赚，只不过是放在第二位的。放在第一位的，是要思维：我们要做到什么，才对这个社会是有意义的?所以我们自由选择了转型。

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